3个月的时间内三度刷新地王纪录七星策略，楼市“顶流”浙江省杭州市土地市场率先走出了回暖行情。
4月22日，杭州市萧山区2宗宅地出让，起拍总价27.33亿元，总成交金额约44.73亿元，平均溢价率63.7%，成交楼面价均刷新板块纪录。这也意味着，杭州市土地市场仍在延续高热度，今年一季度七星策略已三度刷新地王纪录。
《中国经营报》记者注意到，在地王频出、土拍火热的同时，杭州市新房市场则呈现出“冷热不均”的状态。杭州市主城区热门楼盘中签率低至10%，但远郊区和靠近主城区的部分楼盘仍面临去化难题。
多位房地产业内人士向记者表示，杭州市土地市场呈现高热度，与新房限价取消带来的可观利润空间、房企争抢核心地块等因素密切相关。对于新拍地王项目可能面临的去化风险问题，中指研究院华东大区常务副总高院生向记者表示，从当地新盘市场库存结构和购买力情况来看，“风险尚在可控范围之内”。
土拍成交额全国“登顶”
今年一季度，地王纪录三度被刷新、地块最高溢价率超过115%，杭州楼市正快步迈入“小阳春”时刻。
4月22日，杭州市萧山区推出两宗涉宅地块，分别位于市北单元和湘湖单元，总起拍价27.33亿元，最终分别被滨江集团和绿城中国拿下，揽金约44.73亿元，平均溢价率63.7%。
记者注意到，今年一季度，杭州市土地市场呈现出的高热状态备受市场瞩目，土拍揽金额跃居全国第一。
根据中指研究院统计数据，今年一季度，杭州市区共计出让32宗宅地，成交总建面超200万平方米，同比增长77.6%；成交金额高达595.1亿元，同比增长149.0%；成交楼面均价为28153元/平方米，平均溢价率43.2%。
值得注意的是，今年一季度，杭州市地王纪录在短短3个月时间内已被三度刷新。
具体来看，今年1月24日，滨江集团在经过长达220轮的激烈竞价后，最终拿下杭州市中心湖墅单元的民生药厂宅地，成交楼面价64834元/平方米，成为杭州新晋单价地王。
但在短短的两个月后，杭州市单价地王就两度易主。3月25日，在经过72轮的激烈竞争后，滨江集团以52亿元总价拿下杭州滨江区水电新村地块，楼面价达到77409元/平方米，杭州地价首次突破7万元/平方米。仅仅几天后，建发便以总价34.35亿元、溢价率115.39%的代价竞得西湖区蒋村地块，成交楼面价高达88029元/平方米，再度刷新此前地王纪录。
对于杭州市土拍市场持续高热的原因，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪向记者表示：“杭州市核心地块供应增加，主城区推出了多宗优质稀缺地块，如蒋村低密宅地、滨江水电新村等，地块的稀缺性直接推高了溢价。”
关荣雪进一步分析称，杭州市“新一线”城市价值得到重估，产业集聚、基建升级和政策红利逐步释放，“杭州六小龙”概念带动未来科技城、钱江世纪城等相关板块热度提升。“这对人口结构产生了深远影响，增加了当地对住宅用地的需求，尤其是高端改善需求强劲，这也增强了房企拿地信心。”
高院生也持类似观点。“在杭州市宣布取消限价政策后，房企对于未来新房价格的预期比较高。杭州市目前的新房库存压力很小，房企在城市核心区拿地比较安全，同时有一定的利润空间保障，所以房企会积极去土地市场拿地。”高院生表示。
新房市场“冷热不均”
杭州市土拍市场持续高热，也在一定程度上推动了新房销售额进一步增长。
记者日前在杭州市区实地走访了解到，在上城区、拱墅区等核心城区，不少热门楼盘中签率在15%上下，个别楼盘甚至低至10%左右。以滨江集团开发的叠映揽月轩项目为例，3月28日，该项目二期开盘，吸引超800组家庭登记报名，最低中签率仅10.53%（有房家庭）。
此外，今年3月底，位于杭州钱江新城二期的绿城玉澜月华项目首次开盘推出152套房源，最终有效登记人数1224人，中签率为12.42%。而在3月12日，同样位于杭州钱江新城二期的滨江潮语映月轩七星策略，第五次加推104套房源。滨江集团方面表示：“创造了约724户入围、有房户火拼122个月社保的纪录。”据悉，该项目整体中签率为14.36%。
中指研究院统计数据显示，从新开盘数据来看，3月，杭州市区共计开盘53次，新推房源近5000套，参与登记客户高达13242组，平均中签率37.0%。其中，有19次开盘需摇号，9个项目中签率在20%以内。
不过，在核心区热门楼盘“一房难求”的同时，杭州市远郊区甚至临近核心主城区的部分楼盘，仍存在去化难现象。
“我们项目所处的位置在萧山区市北板块，北边是钱江世纪城和奥体核心区板块，西边是滨江区板块，南边是萧山老城区板块。”近日，站在位于萧山区北干街道的绿城桂月云翠园项目沙盘前，置业经理韩鑫（化名）向记者强调，该项目位置优越，“位于滨奥萧（滨江、奥体、萧山）三大核心板块的交汇区，共享三大区的教育、医疗、交通资源”。
据韩鑫介绍，绿城桂月云翠园项目“共有13幢楼、1130户，整个楼盘目前只剩十几套房源了，可售房源不多了”。不过，与其说法有所不同的是，透明售房网显示，截至4月22日，该楼盘仍有约100套可售房源。对于该楼盘后续如何加快去化问题，记者联系绿城中国相关负责人，但截至发稿未获进一步回复。
无独有偶，在记者走访同处萧山区北干街道的伟星望奥项目过程中，该楼盘项目顾问刘雪（化名）也向记者强调项目地理位置优越。“我们这离杭州市各大中心都很近，但这些地方的房价都很贵，7万—8万元/平方米起步，但我们项目单价仅为3万多元，性价比很高。”
“我们楼盘近期快清盘了，只剩下几套房源。”刘雪告诉记者。但据透明售房网数据，截至4月22日，伟星望奥项目仍有48套可售房源。
对此，伟星望奥项目开发公司杭州伟星星宇置业有限公司相关工作人员向记者表示，透明售房网数据可能存在滞后情形。“假如客户只付订金没有付首付，或者付了首付但还没签合同，那么透明售房网上就不会显示‘已售’状态。”
杭州楼市“冷热不均”原因何在？关荣雪向记者分析称，杭州市远郊板块产业与人口导入相对不足，基础设施和公共服务配套相对滞后，导致远郊板块会以价换量，通过降价来吸引购房者。
“萧山区北干街道新房供应量大，二手房存量也较多，市场竞争较为激烈。在一些区域，近年来有多个楼盘交付，房源供应量较大，购房者的选择空间增加，导致各项目去化难度加大。”关荣雪表示。
市场活跃度有所回落
不仅如此，杭州楼市近期也呈现出有所“降温”迹象。
克而瑞浙江区域统计数据显示，4月7—13日，杭州全市仅有7个住宅项目入市，合计推出419套房源，供应规模环比大幅下降40%，创下近期新低。
“需求端同样表现疲软，受推盘量减少及项目区位等因素影响，开盘项目中6个出现‘流摇’现象，整体开盘去化率骤降至41%，较前一周下滑37个百分点，单周成交量仅173套。”克而瑞浙江区域方面分析认为，“杭州楼市供需两端均呈现收缩态势，市场活跃度明显回落。”
杭州市近期接连诞生的地王项目，其后期去化问题也受到外界关注。
以杭州新晋单价地王——西湖区蒋村地块为例，高院生预计该地块新房价格会在15万元/平方米左右。对于滨江区水电新村地块，杭州市当地业内人士也向记者分析称，预计该地块新房价格“可能要卖十几万每平方米”。
对于相关地王项目可能面临的去化风险，高院生向记者坦言：“我觉得风险肯定有，但从目前新盘市场库存结构和购买力情况来看，还是在可控范围之内的。西湖区蒋村地块虽然单价比较高，但容积率很低，规模也很小，未来上市的房源数量也比较有限，风险相对会比较可控。”
关荣雪则认为，杭州市有一定的高端购买力基础。作为经济发达城市，杭州市拥有大量高净值人群，如数字经济、生物医药等产业的从业者，具有较强的购房支付能力。
“同时，杭州市的城市吸引力在不断提升，周边城市甚至全国的部分高收入人群也可能会前来购置高端房产。”在关荣雪看来，10余万元的单价水平处于较高位置，可能会对部分高端购买力群体形成一定压力七星策略，市场也需要时间来消化和适应这一价格体系。
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